근저당권이 설정된 집이라고 해서 곧바로 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리와 보증금이 경매·공매 때 얼마나 회수될 수 있는지 따져야 합니다. 등기부등본은 계약할 때뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 확인하세요.
갑구와 을구에서 볼 내용
등기사항증명서의 갑구에서는 소유자가 계약 상대방과 같은지, 압류·가압류나 가처분 등이 있는지 확인합니다. 을구에는 근저당권 등 담보권이 표시됩니다. 근저당권의 채권최고액은 현재 대출 잔액과 같지 않으므로, 실제 채무액을 확인하려면 임대인의 동의를 받아 금융기관에 문의할 필요가 있습니다. 소유권이 신탁회사에 있는 부동산은 임대 권한을 가진 사람이 누구인지도 별도로 살펴야 합니다.
보증금과 권리의 순위 따져보기
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 갖추며, 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 다만 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 그보다 먼저 설정된 근저당권은 일반적으로 경매 배당에서 앞설 수 있습니다. 예상 매각대금에서 선순위 채권과 조세채권 등을 고려해 보증금 회수 가능성을 살펴야 하며, 등기부에 권리가 없다고 위험이 전혀 없는 것은 아닙니다. 계약 직후와 잔금 직전 등기부를 다시 확인하고, 새 권리가 설정됐다면 잔금 지급을 보류할지 검토하세요.
자주 묻는 질문
채권최고액 전부가 보증금보다 먼저 빠지나요?
채권최고액은 담보되는 채무의 한도이지 현재 빚의 액수는 아닙니다. 실제 배당액은 확정된 채무와 배당 순위 등에 따라 달라지므로, 채권최고액만으로 회수 가능액을 단정하기 어렵습니다.
계약 당일 등기부가 깨끗하면 안심해도 되나요?
그 이후 근저당권이나 압류가 생길 수 있습니다. 잔금 지급 직전 최신 등기사항증명서를 다시 확인하고, 계약서에 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용을 두는 방법도 고려할 수 있습니다.